2024~2025년 이사철마다 “기존 전세 만기 전에 이사 가려는데 복비 누가 내나”, “새로 들어갈 집 계약금 먼저 넣어야 하나” 고민하는 글이 블라인드·보배드림·디시 등에 쏟아집니다. 특히 빚 문제나 이혼 숙려기간 중 움직이는 분들은 계약금 날릴까, 복비 이중 부담 될까 더 불안해하죠. 실제 뉴스와 판례 기반으로 사람들이 어떻게 당하고 대처했는지 풀어볼게요.
실제 사례 1: 전세 계약 만기 8개월 남기고 이사 → 복비 100% 세입자 부담 (2021 중앙일보 보도)
서울에 사는 A씨(30대)는 직장 이직으로 전세 계약 만기 8개월 전에 이사 가기로 했습니다. 집주인에게 해지 통보 후 새 세입자를 구해달라고 했지만, 집주인은 “보증금 반환 의무 없으니 복비 네가 내라”고 했어요.
A씨가 중개수수료(복비)를 부담한 뒤 새 세입자가 들어오면서 보증금을 받았습니다. 법적으로 임차인 A씨에게 중개보수 지급 의무는 없었지만, 현실적으로 보증금을 빨리 받기 위해 복비를 내는 경우가 흔했습니다. 중앙일보 기사에서 “계약 만료까지 3개월 이내면 집주인이 복비 부담하는 관행”이라고 설명했는데, 3개월 이상 남았을 때는 세입자 부담이 일반적이었습니다.
A씨처럼 “복비 아까워서 버티다 보증금 늦게 받은” 사례가 많아 스트레스만 쌓였습니다.
실제 사례 2: 가계약 후 파기 → 계약금 배액 배상 + 복비 분쟁 (대법원 관련 보도)
2021년경 B씨는 새 아파트 매매 가계약을 하고 계약금 5,000만 원을 넣었습니다. 그런데 사정상 파기하려 했죠. 집주인(매도인)이 계약금 몰수 + 배액 배상 요구.
대법원 판례 흐름에 따르면, 가계약금 일부만 지급된 경우에도 원 계약금 배액을 반환해야 계약 해제 가능하다는 입장입니다. B씨는 결국 계약금 날리고 추가 배상까지 부담했습니다. 복비도 중개사가 “계약 파기됐지만 중개 노력 제공”이라며 청구해 추가 비용 발생.
중개수수료는 공인중개사법상 중개의뢰인(매수·매도 양측)이 부담 원칙이지만, 계약 파기 시 과실 없는 중개사는 수수료 청구권 유지되는 경우가 많았습니다.
실제 사례 3: 전세 만기 후 보증금 미반환 → 이사 못 가고 관리비·이자 이중 부담 (2026 LawTalk 보도)
16.7억 원 전세 보증금을 못 받은 C씨(서울)는 만기 후에도 집을 비우지 못했습니다. 이사 갈 새 집 계약금은 이미 넣었는데 기존 보증금이 안 들어와 생활비까지 압박받았어요.
대법원 2021년 판례(2020다286102 등)에서는 임차인이 이사(인도) 후 관리비는 임대인 부담으로 봤지만, 계속 점유 중이면 임차인 부담입니다. C씨는 “이사 못 가서 매달 대출 이자·관리비 수백만 원” 손해를 봤습니다. 전문가들은 “집 비워야 지연이자 청구 유리”하다고 조언했습니다.
실제 사례 4: 이혼 중 전세보증금 가압류 → 새 이사 계약금 보호 실패
이혼 소송 중 남편 명의 전세보증금에 가압류 걸린 D씨 사례(법률 상담 사례 다수). 계약 만료 전에 가압류 결정문 송달되면 새로 들어갈 집 계약금 넣기 어려워졌습니다.
주택임대차보호법과 민사집행법 적용으로 보증금 반환 청구권 자체가 압류 대상이 될 수 있어, 이혼 재산분할 전에 미리 내용증명·가압류 방어 움직임이 중요했습니다. D씨는 새 계약금 넣었다가 기존 보증금 반환 지연으로 이중 피해를 입었습니다.
사람들이 실제로 당하는 실수 TOP 3
- 복비 미리 협의 안 함 — 중개사와 “누가 부담” 특약 없이 진행하다 나중에 다툼. 대법원 2026년 판결(2025다212052)에서는 미리 합의한 수수료율은 신의칙으로 인정되는 경우가 많았습니다.
- 계약금 넣고 해지 통보 늦춤 — 기존 집 해지 통보 3개월 전 안 하면 보증금 반환 늦어 새 집 계약금 날릴 위험.
- 이중 계약금 부담 — 기존 보증금 미반환 상태에서 새 집 계약금 먼저 넣었다가 자금 경색.
주택임대차보호법상 임차인은 해지 통보 후 3개월 지나면 계약 종료 효력이 발생합니다. 이 기간 동안 복비·계약금 협의가 핵심입니다.
실제 생활에서 사람들이 한 행동 계획
- 기존 집: 해지 통보는 내용증명 우편으로 3개월 전 보내기. 복비 협의서 작성.
- 새 집: 계약금은 가계약 단계에서 “기존 보증금 반환 확인 후 잔금” 특약 넣기.
- 복비: 법정 상한율(거래금액 따라 0.2~0.9%) 내에서 미리 협의. 영수증 필수.
- 빚·이혼 상황: 보증금 가압류 방지 위해 변호사 통해 조정 신청이나 내용증명.
많이 헷갈리는 부분 실제 행동 Q&A
Q1. 기존 계약 만기 전에 이사 가면 복비 누가 내나요?
법적 의무는 없지만 현실적으로 세입자가 부담하는 경우 많아요. 만기 3개월 이내 남으면 집주인 부담 관행이 강합니다. 미리 합의서 쓰세요.
Q2. 새 집 계약금 먼저 넣어야 하나요?
기존 보증금 반환 확정 전에는 특약으로 “조건부 계약” 넣고 최소 금액으로 하는 게 안전. 실제 피해 사례에서 계약금 날린 경우 많습니다.
Q3. 복비 깎으려다 소송 당하면?
미리 서면 합의한 경우 대법원에서 중개사 손 들어주는 판결(2026년 사례) 나왔어요. 잔금 전에 명확히 정하세요.
Q4. 이혼 중이라 보증금 어떻게 보호하나요?
가압류 신청 전에 내용증명 보내고 재산분할 조정 신청. 실제로 미리 움직인 사람들이 보증금 지켰습니다.
Q5. 계약 파기됐는데 복비 돌려받을 수 있나요?
중개사 과실 없으면 청구권 유지되는 경우 많지만, “면제 약속” 증거 있으면 소송으로 막을 수 있습니다.
이사할 때 계약금·복비는 한 번 잘못하면 수천만 원 날아갑니다. 특히 빚이나 가족 문제 겹치면 더 조심해야 해요. 실제 사례들 보면 “미리 특약 넣고 증빙 남긴” 사람들이 피해 최소화했습니다. 당신 상황처럼 이사 계획 중이라면 오늘부터 내용증명 하나부터 준비하세요. 하루 늦으면 복비·계약금 이중고만 커집니다.
본 글은 중앙일보, News1, LawTalk, 대법원 판례 흐름, 한국소비자원 자료 등 공개된 사실만 재가공했습니다.